Podatek od nieruchomości 2025 i 2026 - co się zmieniło?

Nowelizacja podatku od nieruchomości, która weszła w życie 1 stycznia 2025 roku, nadal ma znaczenie w 2026 roku. Najważniejsze zmiany dotyczą nowych definicji budynku i budowli, zasad kwalifikowania określonych obiektów oraz opodatkowania garaży znajdujących się w budynkach mieszkalnych.

Reforma nie sprowadzała się do podwyższenia stawek podatku. Jej głównym celem było uporządkowanie zasad klasyfikacji obiektów na potrzeby podatku od nieruchomości i ograniczenie zależności od definicji zawartych w Prawie budowlanym.

W 2026 roku podstawowe rozwiązania wprowadzone od 1 stycznia 2025 roku nadal obowiązują. Zmieniać mogą się natomiast stawki podatku uchwalane przez poszczególne gminy, ponieważ ich maksymalne poziomy są corocznie waloryzowane.

Co zmieniło się w podatku od nieruchomości od 2025 roku?

Od 1 stycznia 2025 roku zmieniły się przede wszystkim ustawowe definicje wykorzystywane przy ustalaniu podatku od nieruchomości, w szczególności definicje budynku, budowli, robót budowlanych oraz trwałego związania z gruntem.

Najważniejsze elementy reformy to:

• wprowadzenie definicji budynku bezpośrednio do ustawy podatkowej,
• nowe określenie budowli i wprowadzenie katalogu obiektów w załączniku do ustawy,
• doprecyzowanie pojęcia trwałego związania z gruntem,
• zmiana sposobu kwalifikowania części obiektów technicznych i infrastrukturalnych,
• ujednolicenie zasad opodatkowania pomieszczeń przeznaczonych do przechowywania pojazdów w budynkach mieszkalnych.

Dlaczego zmieniono przepisy dotyczące podatku od nieruchomości?

Przepisy dotyczące podatku od nieruchomości zmieniono przede wszystkim po to, aby definicje budynku i budowli wynikały bezpośrednio z ustawy podatkowej i nie były w tak dużym stopniu uzależnione od pojęć stosowanych w Prawie budowlanym.

Wcześniejsze regulacje były przedmiotem wielu sporów dotyczących tego, czy konkretny obiekt powinien zostać opodatkowany jako budynek, budowla czy w ogóle nie mieści się w danej kategorii.

Nowelizacja miała uporządkować ten system, ale nie oznacza to, że wszystkie wątpliwości interpretacyjne zostały całkowicie wyeliminowane.

W praktyce prawidłowe zakwalifikowanie bardziej złożonych obiektów nadal może wymagać analizy ich konstrukcji, funkcji i sposobu związania z gruntem.

Jak od 2025 roku definiowany jest budynek?

Od 2025 roku budynek jest definiowany bezpośrednio w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych jako obiekt wzniesiony w wyniku robót budowlanych, trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni przegrodami budowlanymi oraz posiadający fundamenty i dach.

Definicja obejmuje również instalacje zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem.

Jednocześnie ustawodawca przewidział wyjątek dotyczący obiektów, których podstawowym parametrem technicznym jest pojemność i które służą lub mogą służyć do gromadzenia między innymi:

• materiałów sypkich,
• materiałów występujących w kawałkach,
• cieczy,
• gazów.

Dlatego nie można przyjmować, że każdy obiekt posiadający fundamenty i dach będzie automatycznie budynkiem na potrzeby podatku od nieruchomości.

Jak od 2025 roku definiowana jest budowla?

Od 2025 roku budowla nie jest definiowana po prostu jako obiekt bez fundamentów lub dachu, lecz przez bardziej szczegółowe kategorie wskazane w ustawie i załączniku nr 4.

Za budowle mogą być uznawane między innymi:

• obiekty wymienione w załączniku nr 4 do ustawy,
• części budowlane określonych urządzeń i instalacji technicznych,
• określone urządzenia budowlane,
• przyłącza i urządzenia instalacyjne spełniające warunki ustawowe,
• fundamenty pod określone maszyny lub urządzenia, jeżeli spełniają kryteria przewidziane w ustawie.

Co oznaczają roboty budowlane w podatku od nieruchomości?

Roboty budowlane na potrzeby nowych definicji podatkowych obejmują budowę, odbudowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub montaż, do których stosuje się przepisy Prawa budowlanego.

To istotne doprecyzowanie, ponieważ pojęcie robót budowlanych jest jednym z elementów wykorzystywanych przy ustalaniu, czy dany obiekt spełnia ustawową definicję budynku albo budowli.

Nie należy więc rozszerzać tej definicji automatycznie na każdą czynność techniczną wykonywaną przy nieruchomości.

Co oznacza trwałe związanie obiektu z gruntem?

Trwałe związanie z gruntem oznacza takie połączenie obiektu z gruntem, które zapewnia jego stabilność i przeciwdziała czynnikom zewnętrznym mogącym spowodować jego zniszczenie, przemieszczenie lub przesunięcie.

Nie chodzi więc wyłącznie o to, czy obiekt można fizycznie przenieść bez jego uszkodzenia.

Znaczenie może mieć sposób:

• posadowienia,
• zakotwienia,
• zamocowania,
• zabezpieczenia przed działaniem czynników zewnętrznych.

Ta definicja ma szczególne znaczenie przy konstrukcjach, które nie przypominają typowego domu lub budynku gospodarczego.

Jak od 2025 roku opodatkowane są garaże w budynkach mieszkalnych?

Od 2025 roku pomieszczenia przeznaczone do przechowywania pojazdów znajdujące się w budynkach mieszkalnych są na potrzeby podatku od nieruchomości traktowane jako część mieszkalna budynku.

Zmiana usunęła wcześniejszą różnicę, która mogła powodować znacznie wyższe opodatkowanie garażu znajdującego się w tym samym budynku mieszkalnym tylko dlatego, że stanowił odrębny przedmiot własności.

Ma to znaczenie między innymi dla garaży wielostanowiskowych znajdujących się w bryle budynku mieszkalnego.

Czy zmiany z 2025 roku dotyczą właściciela mieszkania lub domu?

Tak, zmiany z 2025 roku mogą dotyczyć właściciela mieszkania lub domu, ale dla większości osób posiadających typową nieruchomość mieszkalną ich praktyczne znaczenie jest mniejsze niż dla właścicieli złożonych obiektów technicznych lub nieruchomości wykorzystywanych w działalności gospodarczej.

Dla właściciela zwykłego mieszkania szczególnie odczuwalna mogła być zmiana dotycząca garażu w budynku mieszkalnym.

Przy domu jednorodzinnym warto natomiast zwrócić uwagę na dodatkowe obiekty znajdujące się na działce, szczególnie gdy mają nietypową konstrukcję lub są wykorzystywane do działalności gospodarczej.

Dlaczego reforma podatku od nieruchomości jest ważniejsza dla przedsiębiorców?

Reforma podatku od nieruchomości ma szczególne znaczenie dla przedsiębiorców, ponieważ w działalności gospodarczej częściej występują obiekty techniczne, instalacje, zbiorniki, urządzenia, sieci i konstrukcje, których prawidłowa kwalifikacja może wpływać na podstawę opodatkowania.

W przypadku budowli podatek jest co do zasady związany z ich wartością, dlatego sposób zakwalifikowania obiektu może mieć znacznie większy wpływ na wysokość zobowiązania niż w przypadku typowego mieszkania.

W praktyce również po wejściu reformy pojawiały się zagadnienia wymagające dalszych wyjaśnień i interpretacji.

Co zmieniło się w podatku od nieruchomości w 2026 roku?

W 2026 roku podstawowe definicje budynku i budowli wprowadzone od 1 stycznia 2025 roku nadal obowiązują, natomiast zmieniły się maksymalne stawki kwotowe podatku od nieruchomości.

Nie oznacza to jednak, że każdy właściciel płaci stawkę maksymalną.

Rzeczywistą wysokość stawek na terenie konkretnej miejscowości ustala rada gminy w drodze uchwały, przy czym nie może ona przekroczyć ustawowych limitów ogłaszanych na dany rok.

Są to górne granice stawek. Aby ustalić faktyczną kwotę podatku, trzeba sprawdzić uchwałę obowiązującą w gminie, na terenie której znajduje się nieruchomość.

Co trzeba zrobić z podatkiem od nieruchomości po zakupie domu lub mieszkania?

Po zakupie domu lub mieszkania osoba fizyczna powinna zgłosić nieruchomość do opodatkowania w gminie właściwej dla jej położenia, składając formularz IN-1 wraz z odpowiednimi załącznikami.

Informację należy co do zasady złożyć w terminie 14 dni od dnia wystąpienia okoliczności powodujących powstanie obowiązku podatkowego.

Osoba fizyczna nie oblicza następnie podatku samodzielnie. Gmina ustala jego wysokość w decyzji podatkowej.

Więcej formalności związanych z przejęciem nieruchomości opisujemy w poradniku: co trzeba załatwić po zakupie domu.

Czy podatek od nieruchomości i podatek od sprzedaży nieruchomości to to samo?

Nie, podatek od nieruchomości i podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości to dwa różne zobowiązania podatkowe.

Podatek od nieruchomości jest podatkiem lokalnym związanym z posiadaniem określonych gruntów, budynków lub budowli i jest rozliczany z właściwą gminą.

Podatek od sprzedaży nieruchomości dotyczy natomiast podatku dochodowego, który może powstać przy odpłatnym zbyciu nieruchomości przed upływem ustawowego pięcioletniego terminu.

Jeżeli planujesz sprzedaż, szczegółowe zasady opisujemy w poradniku o podatku od sprzedaży nieruchomości.

Co warto sprawdzić w podatku od nieruchomości w 2026 roku?

W 2026 roku warto sprawdzić przede wszystkim sposób zakwalifikowania nieruchomości, aktualną stawkę uchwaloną przez gminę oraz to, czy po zakupie lub zmianie sposobu użytkowania powstał obowiązek aktualizacji informacji podatkowej.

Co warto sprawdzić przed zakupem nieruchomości?

Podatek od nieruchomości jest tylko jednym z elementów, które warto uwzględnić przed zakupem domu, mieszkania lub działki.

Przy zakupie trzeba również sprawdzić stan prawny, księgę wieczystą, dokumenty nieruchomości, koszty utrzymania i ewentualne obciążenia.

Jeżeli zakup dopiero planujesz, możesz przekazać nam swoje wymagania przez formularz szukam nieruchomości.

Aktualne oferty możesz również sprawdzić w kategoriach mieszkania, domy oraz działki.

Najczęstsze pytania o nowelizację podatku od nieruchomości

Napisane przez Aneta Wilk

Pośrednik w Obrocie Nieruchomościami Właścicielka firmy WOLF Nieruchomości A. Wilk, E. Syska Spółka Jawna

Jestem licencjonowanym pośrednikiem w obrocie nieruchomościami z wieloletnim doświadczeniem, zarówno w branży finansowej, jak i nieruchomości. Moja kariera zawodowa rozpoczęła się w 2010 roku w Grupie Kapitałowej Pragma Inkaso S. A., gdzie zdobywałam cenne doświadczenie w zakresie zarządzania wierzytelnościami. Od 2015 roku pełniłam funkcję menedżera ds. obrotu wierzytelnościami, co nauczyło mnie skutecznej negocjacji i analitycznego podejścia do transakcji. Od 2018 roku z pasją realizuję się jako agent nieruchomości. Rok później objęłam 50% udziałów w firmie 7 House Nieruchomości, a następnie zwiększyłam swój udział w spółce WOLF Nieruchomości do 98%, którą aktywnie rozwijam do dziś.