Podatek od sprzedaży nieruchomosci - najważniejsze infromacje
Planujesz sprzedaż mieszkania, żeby zamienić je na większe lub spłacić kredyt? Zanim wystawisz ogłoszenie, sprawdź, jakie podatki i opłaty mogą obciążyć Twoją transakcję. Polskie prawo przewiduje 19-procentowy podatek dochodowy, ulgę mieszkaniową, a po stronie kupującego – podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC). Znajomość terminów, wyjątków i wymaganych deklaracji pozwoli Ci uniknąć kosztownych pomyłek. W artykule wyjaśniam, kiedy fiskus upomni się o podatek, jak legalnie skorzystać z ulg oraz kto i kiedy składa PIT-39.
Spis treści
1. Czym jest podatek od sprzedaży nieruchomości?
2. Z czego wynika stawka podatku 19%?
3. Ulga mieszkaniowa – jak uzyskać zwolnienie z podatku?
4. Kto płaci podatek przy sprzedaży mieszkania – sprzedający czy kupujący?
5. Obowiązki kupującego mieszkanie - podatek od czynności cywilnoprawnych (PPC)
6. Wyjątki od opłaty PCC
7. Kiedy można uniknąć opłaty podatku od sprzedaży nieruchomości przed upływem pięciu lat?
Czym jest podatek od sprzedaży nieruchomości?
Podatek dochodowy od osób fizycznych powstaje przy odpłatnym zbyciu mieszkania, domu, gruntu oraz udziału w tych prawach. Obowiązek dotyczy prywatnych właścicieli; firmy rozliczają zysk w ramach CIT. Sprzedaż nieruchomości w Polsce co do zasady wiąże się z obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego. Fiskus upomni się o 19% podatek od dochodu ze sprzedaży nieruchomości, jeśli transakcja nastąpi przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie danej nieruchomości.
Kluczowe znaczenie ma data nabycia. Przykładowo, jeśli mieszkanie zostało nabyte w lipcu 2021 roku, próg pięciu lat upłynie 31 grudnia 2026 roku. Jeżeli sprzedasz lokal w 2025 r., będziesz musiał rozliczyć 19 % podatku w zeznaniu za rok 2025. Jeśli jednak sprzedaż nastąpi w styczniu 2027 r., obowiązek podatkowy nie powstanie.
Z czego wynika stawka podatku 19%?
Sprzedając nieruchomość przed upływem pięciu lat, musisz samodzielnie obliczyć 19 % podatku. Podstawę opodatkowania stanowi dochód, czyli różnica między przychodem ze sprzedaży a kosztami jego uzyskania, powiększona o dokonane odpisy amortyzacyjne. W skład kosztów wchodzą: cena zakupu, prowizja pośrednika, opłata notarialna, taksa sądowa, a nawet udokumentowane nakłady na remont zwiększające wartość lokalu.
Ulga mieszkaniowa – jak uzyskać zwolnienie z podatku?
Przepisy przewidują możliwość zwolnienia z podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości, nawet jeśli sprzedaż następuje przed upływem wspomnianego pięcioletniego okresu. Mowa tu o tzw. uldze mieszkaniowej, zwanej również ulgą na cele mieszkaniowe. Aby móc z niej skorzystać, musisz spełnić określone warunki, które są jasno sprecyzowane w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych (art. 21 ust. 1 pkt 131). Zwolnienie gwarantuje przeznaczenie dochodu na cele mieszkaniowe, obejmują one:
- budowę lub rozbudowę domu
- remont generalny
- zakup innej nieruchomości mieszkalnej (np. kolejnego mieszkania do kupienia),
- spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego przed sprzedażą nieruchomości, który służył na cele mieszkaniowe
Infografika: Komu przysługuje zwolnienie z podatku od sprzedaży nieruchomości?
Warto pamiętać, że ulga obowiązuje proporcjonalnie. Oznacza to, że jeśli przeznaczysz tylko część przychodu ze sprzedaży na cele mieszkaniowe, zwolnienie z podatku obejmie tylko tę część. Od niewykorzystanej części przychodu będziesz musiał zapłacić 19% podatek dochodowy. Dokładne rozliczenie ulgi następuje w deklaracji PIT-39, którą musisz złożyć do 30 kwietnia roku następującego po roku, w którym nastąpiła sprzedaż.
Kto płaci podatek przy sprzedaży mieszkania – sprzedający czy kupujący?
Podatek dochodowy zawsze obciąża sprzedającego, o ile spełnione są warunki jego naliczenia. Kupujący, nawet jeśli interesują go mieszkania do kupienia, nie opłaca 19 % podatku – jego obowiązki fiskalne dotyczą wyłącznie PCC, o którym piszemy poniżej. Sprzedający nie przekazuje pieniędzy notariuszowi; samodzielnie przelewa podatek na konto urzędu skarbowego po złożeniu PIT-39. Jeżeli sprzedających jest kilku, każdy wypełnia deklarację osobno, proporcjonalnie do udziału w prawie własności.
Obowiązki kupującego mieszkanie - podatek od czynności cywilnoprawnych (PPC)
Kupujący, nabywający nieruchomość na rynku wtórnym, jest zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC). Standardowa wysokość tego podatku wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości. Obowiązek obliczenia i wpłaty PCC w ciągu 14 dni leży po stronie nabywcy. Podstawą prawną regulującą PCC jest Ustawa z dnia 9 września 2000 r. O podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. 2000 nr 86 poz. 959 z późn. zm.).
PCC jest pobierany przez notariusza w momencie sporządzenia aktu notarialnego i to on odpowiada za jego wpłacenie na konto odpowiedniego urzędu skarbowego.
Wyjątki od opłaty PCC
Od zasady 2% PCC istnieją jednak ważne wyjątki, które zostały wprowadzone nowelizacjami przepisów, mającymi na celu zarówno wspieranie rynku nieruchomości, jak i przeciwdziałanie spekulacjom:
Pierwsza nieruchomość mieszkalna – zwolnienie z PCC: Jedną z najważniejszych zmian, obowiązującą od 31 sierpnia 2023 roku, jest zwolnienie z PCC dla osób fizycznych, które nabywają swoją pierwszą nieruchomość mieszkalną. Zgodnie z art. 9 pkt 17 ustawy o PCC, kupujący nie płaci tego podatku, jeśli w dniu sprzedaży lub przed tą datą nie był właścicielem nieruchomości mieszkalnej ani nie przysługiwało mu spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego.
Szóste i kolejne mieszkanie – podwyższone PCC (6%): Odwrotna sytuacja dotyczy osób, które nabywają wiele nieruchomości. Jeśli kupujący nabywa szóste i każde kolejne mieszkanie w tym samym budynku lub zespole budynków na jednej działce, zapłaci 6% PCC od każdego kolejnego lokalu. Celem tej regulacji jest walka ze spekulacją na rynku nieruchomości i ograniczanie wykupywania wielu mieszkań przez jednego inwestora, co wpływa na ceny i dostępność lokali dla innych nabywców.
Kiedy można uniknąć opłaty podatku od sprzedaży nieruchomości przed upływem pięciu lat?
Istnieją okoliczności, w których sprzedający może uniknąć zapłaty podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości, nawet jeśli transakcja następuje przed upływem 5 lat od daty nabycia. Te sytuacje są kluczowe dla świadomego planowania sprzedaży. Polskie prawo dopuszcza trzy scenariusze, które gwarantują legalne zwolnienie z opłaty:
- Sprzedaż bez zysku - jeśli sprzedasz mieszkanie za kwotę równą lub niższą od kosztów uzyskania przychodu (po uwzględnieniu kosztów związanych z nabyciem i ewentualnymi udokumentowanymi nakładami zwiększającymi wartość nieruchomości), nie osiągasz dochodu. Brak dochodu oznacza brak podstawy do naliczenia podatku dochodowego.
- Ulga mieszkaniowa - Jak już wspomniano, ulga mieszkaniowa to najczęściej wykorzystywany sposób na zwolnienie z podatku. Przeznaczenie całego lub części przychodu ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe w ciągu trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż, pozwala uniknąć opodatkowania.
- Sprzedaż nieruchomości odziedziczonej - Przepisy podatkowe są bardziej łaskawe dla nieruchomości nabytych w drodze dziedziczenia. W przypadku sprzedaży nieruchomości odziedziczonej pięcioletni termin liczy się od momentu, w którym spadkodawca nabył lub wybudował nieruchomość. Jeżeli zmarły posiadał lokal dłużej niż pięć lat, Ty – jako spadkobierca – możesz sprzedać go od razu bez podatku. Warto jednak pamiętać o tym, że liczy się data nabycia przez spadkodawcę, a nie data otwarcia spadku.