Umowa z agencją nieruchomości – jak wygląda i co powinna zawierać?

Umowa z agencją nieruchomości określa zasady współpracy między klientem a pośrednikiem: zakres wykonywanych czynności, wynagrodzenie, czas trwania umowy, sposób jej rozwiązania oraz odpowiedzialność stron. Przed podpisaniem warto dokładnie sprawdzić nie tylko wysokość prowizji, ale również to, kiedy staje się ona należna i jakie obowiązki rzeczywiście przyjmuje na siebie biuro.

Umowa pośrednictwa nie ma jednego ustawowego wzoru. Każda agencja może stosować własny dokument, dlatego najważniejsze jest zrozumienie jego treści przed podpisaniem.

W tym poradniku wyjaśniamy, jak wygląda umowa z biurem nieruchomości, co powinna zawierać, czym różni się umowa otwarta od umowy na wyłączność i na jakie zapisy warto zwrócić szczególną uwagę.

Czym jest umowa pośrednictwa nieruchomości?

Umowa pośrednictwa nieruchomości to umowa, w której klient i pośrednik określają zakres odpłatnych czynności mających prowadzić do sprzedaży, zakupu, najmu, dzierżawy albo innej transakcji dotyczącej nieruchomości.

To właśnie treść umowy decyduje, jakie działania ma wykonać biuro.

Pośrednictwo może obejmować między innymi:

• przygotowanie nieruchomości do sprzedaży,
• przygotowanie i publikację ogłoszenia,
• organizację prezentacji,
• kontakt z zainteresowanymi,
• pomoc w kompletowaniu dokumentów,
• udział w negocjacjach,
• koordynację kontaktu z notariuszem, bankiem lub innymi uczestnikami transakcji.

W jakiej formie trzeba zawrzeć umowę z agencją nieruchomości?

Umowę z agencją nieruchomości trzeba zawrzeć w formie pisemnej albo elektronicznej, ponieważ ustawa wymaga jednej z tych form pod rygorem nieważności.

Forma elektroniczna w rozumieniu przepisów prawa nie oznacza zwykłej wiadomości e-mail z wpisanym imieniem i nazwiskiem. Jeżeli umowa ma być zawarta w ustawowej formie elektronicznej, trzeba zachować wymagania właściwe dla tej formy.

Przed podpisaniem warto otrzymać cały dokument wraz z załącznikami i mieć możliwość spokojnego zapoznania się z jego treścią.

Co powinna zawierać umowa z agencją nieruchomości?

Umowa z agencją nieruchomości powinna przede wszystkim jasno wskazywać strony, przedmiot współpracy, zakres czynności pośrednika, zasady wynagrodzenia, okres obowiązywania oraz sposób zakończenia umowy.

Jakie obowiązki może mieć pośrednik nieruchomości?

Obowiązki pośrednika nieruchomości zależą od zakresu określonego w umowie, dlatego klient powinien sprawdzić, jakie konkretne czynności agencja zobowiązuje się wykonać.

Przy sprzedaży nieruchomości zakres może obejmować:

• analizę rynku i pomoc w ustaleniu strategii ceny,
• przygotowanie opisu oferty,
• wykonanie lub organizację zdjęć,
• publikację ogłoszeń,
• promocję oferty,
• organizowanie prezentacji,
• kontakt z potencjalnymi kupującymi,
• pomoc przy kompletowaniu dokumentów,
• udział w negocjacjach,
• koordynację kolejnych etapów transakcji.

Przy zakupie nieruchomości zakres może obejmować:

• określenie kryteriów poszukiwania,
• wyszukiwanie i selekcję ofert,
• organizację prezentacji,
• pomoc w analizie dokumentów,
• koordynację procesu kredytowego i notarialnego,
• udział w negocjacjach warunków zakupu.

Pośrednik nie zastępuje automatycznie notariusza, rzeczoznawcy majątkowego, inspektora budowlanego ani prawnika. Jeżeli dana czynność wymaga specjalistycznych uprawnień lub odrębnej opinii, warto jasno ustalić, kto ma ją wykonać.

Czy pośrednik nieruchomości musi mieć ubezpieczenie OC?

Tak, pośrednik nieruchomości podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem pośrednictwa.

Co ważne, kopia dokumentu ubezpieczenia aktualnego na dzień zawarcia umowy powinna stanowić załącznik do umowy pośrednictwa.

Jeżeli w czasie współpracy zmienią się dane dotyczące ubezpieczenia lub zawarta zostanie nowa umowa OC, pośrednik powinien przekazać klientowi aktualną kopię dokumentu.

Jak powinna być określona prowizja biura nieruchomości?

Prowizja biura nieruchomości powinna być określona w sposób jednoznaczny, tak aby klient przed podpisaniem umowy wiedział, ile zapłaci, od jakiej podstawy będzie liczona kwota i kiedy wynagrodzenie stanie się wymagalne.

Wynagrodzenie może być określone:

• jako procent ceny transakcyjnej,
• jako stała kwota,
• w inny jasno opisany sposób.

Sama wysokość prowizji to tylko część zagadnienia.

Trzeba również sprawdzić:

• czy podana kwota lub procent obejmuje VAT,
• od jakiej wartości liczona jest prowizja,
• czy wynagrodzenie powstaje przy umowie przedwstępnej czy finalnej,
• co dzieje się, gdy transakcja nie dojdzie do skutku,
• czy istnieją dodatkowe opłaty za marketing lub inne działania,
• czy po rozwiązaniu umowy mogą nadal wystąpić określone obowiązki płatnicze.

Czym różni się umowa na wyłączność od umowy otwartej?

Umowa na wyłączność różni się od umowy otwartej przede wszystkim tym, czy klient może w tym samym czasie współpracować z innymi pośrednikami oraz jakie skutki wywołuje samodzielne znalezienie drugiej strony transakcji.

Czy przy umowie na wyłączność prowizja należy się zawsze?

Nie, przy umowie na wyłączność nie można automatycznie zakładać, że prowizja należy się w każdej sytuacji bez względu na udział pośrednika, ponieważ znaczenie ma dokładna treść konkretnej umowy oraz przepisy chroniące konsumenta.

Dlatego przed podpisaniem trzeba sprawdzić:

• co dokładnie oznacza wyłączność,
• czy klient może sam znaleźć kupującego,
• co dzieje się w razie sprzedaży osobie znalezionej samodzielnie,
• czy po zakończeniu umowy istnieje okres, w którym prowizja może nadal być należna,
• z jakim działaniem pośrednika powiązany jest obowiązek zapłaty.

Jak wygląda wypowiedzenie umowy z biurem nieruchomości?

Wypowiedzenie umowy z biurem nieruchomości zależy od jej rodzaju, czasu obowiązywania oraz zapisów dotyczących zakończenia współpracy.

Przed podpisaniem umowy sprawdź:

• czy została zawarta na czas określony czy nieokreślony,
• czy przewidziano możliwość zwykłego wypowiedzenia,
• jaki jest okres wypowiedzenia,
• w jakiej formie trzeba złożyć oświadczenie,
• czy występują koszty lub inne skutki wcześniejszego zakończenia współpracy,
• jak rozliczane są działania wykonane przed rozwiązaniem umowy.

Nie warto odkładać analizy tych zapisów do momentu, gdy współpraca zacznie sprawiać problemy.

Co jeśli pośrednik nie przekaże dokumentu OC?

Jeżeli pośrednik nie przekaże wymaganej kopii dokumentu OC, klient może najpierw wezwać go pisemnie do przedstawienia dokumentu w ciągu 7 dni od otrzymania wezwania.

Jeżeli pośrednik nadal nie dopełni obowiązku, ustawa przewiduje możliwość wypowiedzenia umowy pośrednictwa ze skutkiem natychmiastowym.

Na jakie zapisy w umowie z agencją nieruchomości trzeba uważać?

W umowie z agencją nieruchomości trzeba uważać przede wszystkim na niejasne zasady prowizji, bardzo szerokie obowiązki klienta, nadmierne kary oraz postanowienia, które ograniczają odpowiedzialność przedsiębiorcy.

Szczególnej uwagi wymagają zapisy dotyczące:

W przypadku umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie postanowienia, które rażąco naruszają jego interesy i są sprzeczne z dobrymi obyczajami, mogą zostać uznane za niedozwolone.

Co sprawdzić w umowie z agencją przy sprzedaży nieruchomości?

Przy sprzedaży nieruchomości w umowie z agencją warto dokładnie sprawdzić zakres marketingu, zasady prezentacji, sposób ustalania ceny, prowizję, wyłączność oraz moment, w którym wynagrodzenie pośrednika staje się należne.

W szczególności warto ustalić:

• kto przygotowuje zdjęcia i opis,
• na jakich portalach będzie publikowana oferta,
• czy przewidziana jest płatna promocja,
• czy agencja współpracuje z innymi pośrednikami,
• kto prowadzi prezentacje,
• jak raportowane jest zainteresowanie ofertą,
• jak podejmowane są decyzje o zmianie ceny,
• jak wygląda obsługa negocjacji i dokumentów.

Jeżeli dopiero planujesz sprzedaż, warto przeczytać również poradnik o tym, kiedy warto skorzystać z pośrednika przy sprzedaży domu.

Możesz także zgłosić nieruchomość do sprzedaży i omówić zakres współpracy przed podpisaniem umowy.

Co sprawdzić w umowie z agencją przy zakupie nieruchomości?

Przy zakupie nieruchomości w umowie z agencją warto przede wszystkim sprawdzić, za jakie czynności płacisz, kiedy powstaje obowiązek prowizji i czy umowa dotyczy jednej konkretnej oferty czy szerszej usługi wyszukiwania nieruchomości.

Warto ustalić:

• czy prowizja dotyczy tylko nieruchomości przedstawionych przez agencję,
• jak dokumentowane jest przedstawienie oferty,
• czy agencja aktywnie szuka nieruchomości,
• czy zakres obejmuje analizę dokumentów,
• czy pośrednik uczestniczy w negocjacjach,
• czy pomaga koordynować kredyt i notariusza,
• w którym momencie powstaje obowiązek zapłaty wynagrodzenia.

Jeżeli szukasz mieszkania lub domu, możesz również przekazać nam swoje kryteria przez formularz szukam nieruchomości.

Co sprawdzić przed podpisaniem umowy z agencją nieruchomości?

Przed podpisaniem umowy z agencją nieruchomości warto sprawdzić nie tylko prowizję, ale również pełny zakres usług, OC, wyłączność, czas obowiązywania, sposób wypowiedzenia i wszystkie sytuacje, w których może powstać obowiązek zapłaty.

Najczęstsze pytania o umowę z agencją nieruchomości