Umowa z agencją nieruchomości – jak wygląda i co powinna zawierać?

Kupno czy sprzedaż nieruchomości to jedna z największych transakcji w życiu wielu osób. Nic dziwnego, że w tym skomplikowanym procesie często szukamy wsparcia u profesjonalistów – agencji nieruchomości. Jednak zanim podamy rękę pośrednikowi, kluczowe jest dokładne zrozumienie i świadome podpisanie umowy pośrednictwa. W dobie deregulacji branży, gdzie nie ma jednego, ściśle określonego wzorca, solidna umowa z agencją nieruchomości



1. Jaki jest aktualnie status prawny biura pośrednictwa nieruchomości?

Obecnie specyfikę zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami charakteryzuje ustawa o gospodarce nieruchomościami, jednak w wyniku deregulacji w 2014 roku zniesiono obowiązek posiadania licencji zawodowej. Oznacza to, że każdy może założyć biuro nieruchomości, co niesie ze sobą większą swobodę, ale też konieczność zachowania szczególnej ostrożności przy wyborze partnera do współpracy. Warto zatem zwracać uwagę na profesjonalizm i doświadczenie agencji.

 

2. Jakie są zadania pośrednika nieruchomości?

Rola pośrednika nieruchomości jest złożona i obejmuje szereg czynności mających na celu sprawne przeprowadzenie transakcji. Pośrednik działa jako pełnomocnik i doradca, a zakres usług ustala właśnie umowa z biurem nieruchomości. Najważniejsze obowiązki obejmują:

  • Wsparcie i doradztwo - Profesjonalny pośrednik to ekspert rynkowy, który powinien informować klienta o aktualnej sytuacji na rynku, realnych cenach, trendach oraz doradzać w zakresie najlepszych strategii sprzedaży lub zakupu nieruchomości

  • Prezentację nieruchomości i prowadzenie negocjacji ­- Pośrednik organizuje i prowadzi prezentacje nieruchomości dla potencjalnych nabywców, a także aktywnie uczestniczy w negocjacjach cenowych i warunków transakcji, dążąc do osiągnięcia satysfakcjonującego porozumienia dla obu stron.

  • Obsługa dokumentacji - Przygotowanie i kompletowanie niezbędnych dokumentów to jeden z najbardziej skomplikowanych etapów transakcji. Pośrednik pomaga w weryfikacji stanu prawnego nieruchomości, uzyskaniu wymaganych zaświadczeń, przygotowaniu umowy przedwstępnej i finalnej umowy sprzedaży.

  • Koordynacja transakcji - Pośrednik pełni rolę koordynatora całego procesu, dbając o płynność komunikacji między stronami transakcji, notariuszem, bankiem czy innymi podmiotami zaangażowanymi w proces.

  • Działania marketingowe - Aby skutecznie sprzedać nieruchomość, pośrednik powinien zadbać o jej profesjonalną promocję – od przygotowania ogłoszeń, przez sesję zdjęciową, po umieszczenie oferty na portalach nieruchomościowych i w mediach społecznościowych.

  • Usługi posprzedażowe - Niektóre agencje oferują również wsparcie po finalizacji transakcji, np. w procesie przekazania nieruchomości, przepisania mediów czy doradztwie w kwestiach adaptacyjnych.

 

3. Konsekwencje deregulacji branży dla umowy pośrednictwa kupna i sprzedaży nieruchomości

Deregulacja zawodu pośrednika nieruchomości, choć miała na celu ułatwienie dostępu do zawodu i zwiększenie konkurencji, zmieniła również normy związane z umową zawieraną między pośrednikiem w obrocie nieruchomościami. W konsekwencji nie obowiązuje jeden konkretny wzorzec umowy pośrednictwa. Każda agencja może mieć swoją własną wersję umowy, dlatego klient powinien dokładnie zapoznać się z treścią umowy przed jej podpisaniem.

umowa z agencją nierychomości

 

4. Elementy umowy pośrednictwa nieurchomości – na co zwrócić uwagę?

Zgodnie z obowiązującymi przepisami, umowa pośrednictwa musi być zawarta w formie pisemnej lub elektronicznej (pod rygorem nieważności). Forma elektroniczna wymaga jednak podpisu kwalifikowanego. Umowa powinna precyzyjnie określać strony, przedmiot, zakres usług, czas trwania oraz warunki wynagrodzenia. Brak pisemnej formy skutkuje nieważnością umowy i utrudnia dochodzenie ewentualnych roszczeń.

Kluczowe elementy, które powinna zawierać umowa pośrednictwa nieruchomości to:

  • Dane stron umowy - Pełna nazwa biura (lub imię i nazwisko pośrednika, jeśli działa jako JDG), adres siedziby, NIP/REGON, dane osoby reprezentującej biuro (imię, nazwisko, stanowisko). W przypadku klienta: imię, nazwisko, PESEL, adres zamieszkania, numer dowodu osobistego (lub NIP/REGON w przypadku firmy). To podstawowe informacje identyfikujące strony transakcji.

  • Informacja o ubezpieczeniu OC - Zgodnie z prawem, pośrednik musi posiadać aktualne ubezpieczenie OC. W umowie powinien znaleźć się numer polisy, nazwa ubezpieczyciela oraz suma ubezpieczenia. Jest to kluczowe dla bezpieczeństwa klienta w przypadku roszczeń.

  • Data i miejsce zawarcia umowy - Niezbędne do określenia momentu wejścia umowy w życie oraz właściwości sądu w przypadku sporów.

  • Przedmiot umowy - wykonanie usług pośrednictwa zmierzających do nabycia przez klienta nieruchomości o określonych cechach (w przypadku umowy o kupno) lub zbycia nieruchomości (w przypadku umowy o sprzedaż). Powinien być jasno określony rodzaj nieruchomości, jej lokalizacja, a w przypadku kupna – pożądane cechy (np. typ nieruchomości, metraż, liczba pokoi, cena maksymalna). Precyzyjne określenie przedmiotu umowy jest fundamentem całej współpracy.

  • Zakres usług - Powinien zawierać szczegółowy opis czynności, do których zobowiązuje się pośrednik, np. prezentacja nieruchomości, doradztwo prawne, pomoc w kompletowaniu dokumentów, prowadzenie negocjacji, działania marketingowe

  • Wysokość prowizji i termin zapłaty - Prowizja powinna być jasno określona – czy to jako procent od ceny sprzedaży/zakupu, czy jako stała kwota. Należy również precyzyjnie określić, w którym momencie prowizja staje się wymagalna (np. po podpisaniu umowy przedwstępnej, po podpisaniu umowy finalnej, po otrzymaniu środków przez sprzedającego).

  • Czas trwania i sposób wypowiedzenia - Umowa powinna precyzować, na jaki czas jest zawarta (np. na czas określony 3, 6, 12 miesięcy, lub na czas nieokreślony). Musi również zawierać jasne zasady jej wypowiedzenia – okres wypowiedzenia, formę (np. pisemna pod rygorem nieważności) oraz ewentualne konsekwencje wcześniejszego rozwiązania

  • Zgoda na przetwarzanie danych osobowych - Zgodnie z RODO, umowa powinna zawierać klauzulę informacyjną o przetwarzaniu danych osobowych klienta przez agencję oraz jego zgodę na to przetwarzanie w celach związanych z realizacją umowy.

 

5. Jakie są różnice między umową na wyłączność a umową otwartą?

W obrocie nieruchomościami najczęściej spotykamy się z dwoma głównymi typami umów pośrednictwa, które różnią się zakresem współpracy i warunkami wynagrodzenia pośrednika:

  • Umowa na wyłączność: Jest to umowa, w której klient (sprzedający lub kupujący) zobowiązuje się, że w danym okresie będzie korzystał wyłącznie z usług jednej, konkretnej agencji nieruchomości. Oznacza to, że nawet jeśli klient samodzielnie znajdzie nabywcę lub sprzedającego, lub skorzysta z usług innej agencji, to w przypadku finalizacji transakcji i tak będzie zobowiązany do zapłaty prowizji pośrednikowi, z którym zawarł umowę na wyłączność. Prowizja może być należna nawet w przypadku, gdy transakcja zostanie dokonana z pominięciem pośrednika, jeśli to on przedstawił klienta zainteresowanego.

  • Umowa otwarta: W tym typie umowy klient ma prawo zlecić pośrednictwo kilku agencjom jednocześnie lub prowadzić samodzielne działania w celu sprzedaży/zakupu nieruchomości. Prowizja należna jest tylko tej agencji, która faktycznie doprowadziła do sfinalizowania transakcji. W przypadku, gdy klient samodzielnie znajdzie nabywcę/sprzedającego i transakcja zostanie dokonana bez udziału żadnej agencji, klient nie płaci prowizji. Umowa otwarta a zakup mieszkania za gotówkę również podlega tym samym zasadom – jeśli klient znalazł ofertę samodzielnie lub za pośrednictwem innej agencji, nie jest zobowiązany do zapłaty prowizji agencji, z którą ma umowę otwartą. Główną zaletą umowy otwartej dla klienta jest większa swoboda i brak wyłączności, co jednak może przekładać się na mniejsze zaangażowanie poszczególnych agencji.



Jeśli szukasz partnera, który poprowadzi Cię przez każdy etap transakcji z pełną przejrzystością, wybierz Wolf Nieruchomości. Nasze biuro gwarantuje umowę z biurem nieruchomości wolną od niejasnych zapisów i niekorzystnych kruczków prawnych – wszystko jest jasne, zrozumiałe i bezpieczne dla Ciebie. Oferujemy kompleksowe, profesjonalne pośrednictwo zarówno przy zakupie, jak i sprzedaży domów czy mieszkań, zawsze reprezentując Twoje interesy. W naszej bazie znajdziesz mieszkania na sprzedaż i na wynajem w Tarnowskich Górach oraz okolicy. Działamy w oparciu o rzetelność, uczciwość i indywidualne podejście do klienta, zapewniając kompleksową obsługę bez stresu i ukrytych kosztów. Wybierz Wolf Nieruchomości – bezpieczną i profesjonalną współpracę, która spełni Twoje oczekiwania. Skontaktuj się z nami i znajdź wymarzoną nieruchomość już dziś!