Zakup nieruchomości na rynku pierwotnym i wtórnym – porównanie

Rynek pierwotny czy wtórny? Wybór nie sprowadza się do pytania, czy lepsze jest mieszkanie nowe czy używane. Oba rynki różnią się kosztami, dokumentami, sposobem finansowania, terminem przeprowadzki i rodzajem ryzyka, które trzeba sprawdzić przed zakupem.

Na rynku pierwotnym kupujesz nieruchomość od dewelopera, często jeszcze przed zakończeniem inwestycji. Na rynku wtórnym kupujesz istniejące mieszkanie lub dom od dotychczasowego właściciela i możesz dokładnie obejrzeć nieruchomość oraz jej otoczenie przed podjęciem decyzji.

Nie można też przyjąć, że nowe mieszkanie zawsze kosztuje więcej. Relacja cen między rynkiem pierwotnym a wtórnym zależy od miasta, dzielnicy, wieku budynków, standardu oraz podaży w danej lokalizacji.

Poniżej porównujemy oba rynki pod kątem ceny, podatków, kosztów dodatkowych, kredytu, bezpieczeństwa prawnego, odbioru nieruchomości i czasu potrzebnego do przeprowadzki.

Czym jest rynek pierwotny nieruchomości?

Rynek pierwotny obejmuje nowe mieszkania i domy sprzedawane po raz pierwszy, najczęściej bezpośrednio przez dewelopera.

Nieruchomość może być kupowana:

• na etapie planowania inwestycji,
• w trakcie budowy,
• po zakończeniu prac,
• jako gotowy lokal lub dom oczekujący na nabywcę.

Zakup przed zakończeniem inwestycji oznacza, że decyzję podejmujesz częściowo na podstawie dokumentacji, standardu określonego przez dewelopera, prospektu informacyjnego i planowanego otoczenia.

Zaletą jest nowy budynek i instalacje, ale nie oznacza to braku ryzyka. Trzeba sprawdzić zarówno dokumenty inwestycji, jak i później jakość wykonania nieruchomości.

Czym jest rynek wtórny nieruchomości?

Rynek wtórny obejmuje nieruchomości, które miały już właściciela i są sprzedawane kolejnej osobie.

Może to być:

• kilkuletnie mieszkanie w nowoczesnym budynku,
• lokal w starszym bloku,
• mieszkanie w kamienicy,
• dom jednorodzinny,
• nieruchomość gotowa do zamieszkania,
• lokal wymagający generalnego remontu.

Określenie „rynek wtórny” nie oznacza więc automatycznie starej albo zaniedbanej nieruchomości.

Największą różnicą jest możliwość zobaczenia istniejącego budynku, otoczenia i faktycznego stanu lokalu przed zakupem. Jednocześnie trzeba dokładniej sprawdzić jego historię, stan prawny i techniczny.

Rynek pierwotny a wtórny - najważniejsze różnice

Czy rynek pierwotny jest droższy od wtórnego?

Nie, rynek pierwotny nie jest zawsze droższy od wtórnego, ponieważ różnica cen zależy przede wszystkim od lokalizacji i struktury dostępnych nieruchomości.

W części miast nowe mieszkania osiągają wyższą cenę za metr. W innych przypadkach droższy może być rynek wtórny, szczególnie gdy starsze lokale znajdują się w bardzo atrakcyjnych, centralnych lokalizacjach, gdzie powstaje niewiele nowych inwestycji.

Dlatego nie warto porównywać dwóch średnich dla całego miasta.

Lepszą metodą jest zestawienie:

• podobnej powierzchni,
• tej samej lub zbliżonej lokalizacji,
• porównywalnego standardu,
• całkowitego kosztu doprowadzenia mieszkania do stanu gotowego do zamieszkania.

Jakie są całkowite koszty zakupu na rynku pierwotnym i wtórnym?

Całkowity koszt zakupu nieruchomości obejmuje więcej niż cenę podaną w ogłoszeniu, dlatego rynek pierwotny i wtórny trzeba porównywać po doliczeniu wszystkich wydatków.

Koszty na rynku pierwotnym

Poza ceną mieszkania mogą pojawić się:

• wykończenie lokalu,
• kuchnia i zabudowy stałe,
• wyposażenie,
• miejsce postojowe lub garaż,
• komórka lokatorska,
• koszty notarialne i sądowe,
• koszty kredytu,
• ewentualne zmiany lokatorskie.

Koszty na rynku wtórnym

Poza ceną mogą pojawić się:

• PCC, jeżeli jest należny,
• koszty notarialne i sądowe,
• remont,
• wymiana instalacji,
• wyposażenie,
• koszty kredytu,
• prace w mieszkaniu potrzebne przed przeprowadzką.

W praktyce tańsza cena ofertowa nie zawsze oznacza tańszy zakup.

Jak wygląda PCC przy rynku pierwotnym i wtórnym?

Przy typowym zakupie nieruchomości od dewelopera cena obejmuje VAT, dlatego kupujący co do zasady nie płaci dodatkowo 2% PCC od tej sprzedaży.

Na rynku wtórnym podatek PCC wynosi co do zasady 2% wartości rynkowej nieruchomości.

Czy pierwsze mieszkanie na rynku wtórnym jest zwolnione z PCC?

Tak, zakup pierwszego mieszkania lub domu na rynku wtórnym może korzystać ze zwolnienia z PCC, jeśli kupujący spełnia warunki określone w przepisach.

To bardzo ważna różnica względem starszych porównań obu rynków, w których 2% PCC było automatycznie doliczane każdemu kupującemu na rynku wtórnym.

Przy konkretnym zakupie warunki zwolnienia warto zweryfikować przed aktem notarialnym.

Co sprawdzić przed zakupem nieruchomości na rynku pierwotnym?

Przed zakupem nieruchomości na rynku pierwotnym trzeba sprawdzić dewelopera, inwestycję, prospekt informacyjny, stan prawny gruntu, harmonogram, sposób ochrony wpłat i warunki późniejszego odbioru.

Jak chronione są wpłaty kupującego?

Przy transakcjach objętych ustawą deweloperską system ochrony nabywcy obejmuje między innymi mieszkaniowy rachunek powierniczy oraz Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.

Nie oznacza to jednak, że można zrezygnować z analizy umowy i dokumentów. Mechanizmy ochronne ograniczają określone ryzyka, ale nie zastępują sprawdzenia samej inwestycji.

Jak wygląda odbiór mieszkania od dewelopera?

Odbiór mieszkania od dewelopera polega na sprawdzeniu, czy lokal został wykonany zgodnie z umową, projektem i ustalonym standardem oraz na zapisaniu stwierdzonych wad w protokole.

Podczas odbioru warto sprawdzić między innymi:

• ściany i podłogi,
• okna i drzwi,
• instalację elektryczną,
• instalację wodną i kanalizacyjną,
• wentylację,
• balkon lub taras,
• zgodność wykonania ze standardem,
• powierzchnię i układ lokalu.

Przy braku doświadczenia można rozważyć odbiór z osobą posiadającą odpowiednią wiedzę techniczną.

Co sprawdzić przed zakupem nieruchomości na rynku wtórnym?

Przed zakupem nieruchomości na rynku wtórnym trzeba dokładnie sprawdzić stan prawny, techniczny, koszty utrzymania i dokumenty dotyczące konkretnego mieszkania lub domu.

Księga wieczysta

Sprawdź:

• właściciela,
• współwłaścicieli,
• prawa i roszczenia,
• służebności,
• hipoteki,
• wzmianki o nierozpoznanych wnioskach.

Szczegółowo opisujemy to w poradniku: jak czytać księgę wieczystą przed zakupem nieruchomości.

Stan techniczny

Przy mieszkaniu warto sprawdzić nie tylko sam lokal, ale również:

• instalacje,
• okna,
• wilgoć i zacieki,
• stan części wspólnych,
• elewację,
• dach,
• windę,
• planowane remonty budynku.

Koszty utrzymania

Poproś o aktualne informacje dotyczące:

• opłat administracyjnych,
• funduszu remontowego,
• ogrzewania,
• innych stałych opłat związanych z nieruchomością.

Przy domu zakres kontroli jest jeszcze szerszy i obejmuje działkę, dach, ogrzewanie, instalacje, dokumentację budowlaną oraz dostęp do drogi.

Czy łatwiej dostać kredyt na rynek pierwotny czy wtórny?

Sam wybór rynku pierwotnego lub wtórnego nie przesądza o możliwości otrzymania kredytu, ponieważ bank przede wszystkim analizuje zdolność kredytową kupującego, wkład własny i nieruchomość stanowiącą zabezpieczenie.

Różnice dotyczą głównie dokumentacji i sposobu wypłaty środków.

Jeśli zakup wymaga kredytu, warto sprawdzić możliwości finansowe odpowiednio wcześnie. Informacje o wsparciu w tym zakresie znajdziesz na stronie kredytu hipotecznego w WOLF Nieruchomości.

Czy szybciej można zamieszkać na rynku pierwotnym czy wtórnym?

Na rynku wtórnym zwykle można zamieszkać szybciej, ponieważ nieruchomość już istnieje i po przeprowadzeniu transakcji może zostać wydana kupującemu w terminie ustalonym ze sprzedającym.

Nie jest to jednak reguła bez wyjątków.

Gotowe mieszkanie od dewelopera również może być dostępne szybko, natomiast nieruchomość z rynku wtórnego wymagająca kilkumiesięcznego remontu nie musi oznaczać szybkiej przeprowadzki.

Na rynku pierwotnym trzeba często uwzględnić:

• termin zakończenia inwestycji,
• odbiór techniczny,
• przeniesienie własności,
• wykończenie mieszkania,
• montaż kuchni i pozostałego wyposażenia.

Dla kogo lepszy jest rynek pierwotny?

Rynek pierwotny może być lepszym wyborem dla osoby, która chce nowej nieruchomości, akceptuje czas potrzebny na realizację lub wykończenie i zależy jej na współczesnym standardzie budynku.

Warto go rozważyć, gdy:

• chcesz urządzić mieszkanie od podstaw,
• zależy Ci na nowych instalacjach,
• szukasz windy, garażu lub innych współczesnych udogodnień,
• nie musisz wprowadzać się natychmiast,
• akceptujesz dodatkowy koszt wykończenia,
• odpowiada Ci lokalizacja nowych inwestycji.

Dla kogo lepszy jest rynek wtórny?

Rynek wtórny może być lepszym wyborem dla osoby, której zależy na konkretnej lokalizacji, możliwości dokładnego obejrzenia nieruchomości i szybszym przejęciu lokalu.

Warto go rozważyć, gdy:

• chcesz mieszkać w konkretnej dzielnicy,
• zależy Ci na rozwiniętej infrastrukturze,
• chcesz zobaczyć rzeczywiste otoczenie przed zakupem,
• szukasz nieruchomości gotowej do zamieszkania,
• akceptujesz remont w zamian za korzystniejszą cenę,
• zależy Ci na możliwości negocjowania warunków ze sprzedającym.

Rynek pierwotny czy wtórny - jak wybrać?

Rynek pierwotny lub wtórny najlepiej wybrać na podstawie całkowitego budżetu, terminu przeprowadzki, preferowanej lokalizacji, tolerancji na remont i rodzaju ryzyka, które jesteś gotów zaakceptować.

Jak szukać nieruchomości na obu rynkach?

Przed rozpoczęciem poszukiwań warto ustalić budżet, lokalizację, minimalną powierzchnię oraz to, ile pieniędzy możesz przeznaczyć na wykończenie lub remont.

Jeżeli bierzesz pod uwagę mieszkania z rynku wtórnego, możesz sprawdzić aktualne mieszkania na sprzedaż w ofercie WOLF Nieruchomości.

Jeżeli szukasz domu, zobacz również aktualne domy na sprzedaż.

Cały proces weryfikacji domu opisujemy szerzej w poradniku: zakup domu krok po kroku.

Najczęstsze pytania o rynek pierwotny i wtórny